Pour favoriser l’accession à la résidence principale, le crédit d’impôt refait surface. Il ne permet pas d’augmenter la capacité d’emprunt mais donne une bouffée d’oxygène au futur propriétaire. Et il complète les autres aides à la pierre.

Lors de la campagne présidentielle, le candidat Sarkozy avait promis une « France de propriétaires ». Par rapport aux autres pays européens comme l’Espagne ou le Portugal qui approchent les 80 % de propriétaires, la France accuse en effet un certain retard avec seulement 56 %. Et une fois élu président de la République, Nicolas Sarkozy a mené à bien sa promesse en aidant l’accession par le biais de la déductibilité des intérêts d’emprunt.

Acquisitions réalisées à compter du 6 mai 2007

Le crédit d’impôt s’applique aux :

- opérations d’acquisition pour lesquelles l’acte authentique d’acquisition a été signé à compter du 6 mai 2007

- ou aux constructions pour lesquelles une déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée à compter de cette date.

 

1. Bénéficiaires

Le crédit d’impôt s’applique aux contribuables fiscalement domiciliés en France.

Ces contribuables peuvent acquérir leur résidence principale :

- soit directement,

- soit par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS (SCI) qui la met gratuitement à leur disposition.

Le bénéfice du crédit d’impôt n’est pas réservé aux primo-accédants.

Les logements acquis en indivision sont également éligibles à ce dispositif.

  

2. Conditions tenant au logement

Le logement faisant l’objet du prêt doit constituer la résidence principale du contribuable.

Il peut s’agir d’un logement déjà construit ou d’un logement que le contribuable fait construire.

En cas d’acquisition d’un logement existant, ce dernier doit être, à la date de paiement des intérêts, affecté à l’usage d’habitation principale du contribuable.

Dans le cas d’une construction ou d’une acquisition en état futur d’achèvement, les contribuables peuvent bénéficier du crédit d’impôt si le logement est destiné à être affecté, dès son achèvement, et au plus tard, le 31 décembre de la 2^ème année qui suit celle de la conclusion du prêt, à leur habitation principale.

Le logement doit également, au jour de l’affectation à usage d’habitation principale du bénéficiaire du crédit d’impôt, satisfaire aux normes minimales de surface et d’habitabilité mentionnées dans le code général des impôts.

 Cas particulier - Mutation professionnelle

Le crédit d’impôt est maintenu lorsque le contribuable est contraint de quitter sa résidence principale (au titre de laquelle il bénéficie du crédit d’impôt) pour cause de mutation professionnelle. Le crédit d’impôt demeure applicable dans ce cas jusqu’au terme des 5 années suivant l’acquisition à condition que ce logement ne soit pas donné en location et que le contribuable n’ait pas fait l’acquisition d’un nouveau logement affecté à son habitation principale ou destiné à cet usage.

 

3. Intérêts d’emprunt pris en compte

L’emprunt doit être contracté :

- soit pour l’acquisition d’une résidence principale directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS (dans ce dernier cas, lorsque les prêts sont consentis à la société, il sera tenu compte des intérêts payés à proportion de la quote-part correspondant au logement concerné, des droits du contribuable dans la société),

- soit pour l’acquisition du terrain et les dépenses de construction, des contribuables faisant construire leur résidence principale,

- soit enfin pour se substituer ou rembourser l’emprunt initial (dans le cadre du refinancement de prêt immobilier). Dans ce cas, le crédit d’impôt est toujours calculé dans la limite des intérêts qui figuraient sur les échéanciers des emprunts initiaux et de celles des 5 premières annuités restant à courir.

En revanche, sont exclus du dispositif les prêts contractés pour :

- le remboursement en tout ou partie d’autres crédits ou découverts en compte,

- l’acquisition d’un logement par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS, lorsque ce logement a antérieurement appartenu au contribuable directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS (afin d’éviter le montage consistant, à vendre à une SCI le logement d’un associé puis à le mettre gratuitement à sa disposition).

Les emprunts doivent être contractés auprès d’un établissement financier en France ou dans un Etat membre de la Communauté européenne ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l’évasion fiscale.

Les emprunts contractés auprès de personnes physiques sont donc exclus du crédit d’impôt.

Le prêt peut être à taux fixe ou variable. Il peut même s’agir d’un crédit « in fine ».

  

4. Calcul du crédit d’impôt

a. Assiette du crédit d’impôt

Seuls ouvrent droit au crédit d’impôt les intérêts payés au titre des 5 premières annuités de remboursement des prêts.

Le point de départ de la première annuité, et donc du crédit d’impôt, correspond à la date de mise à disposition des fonds par l’établissement financier.

Les frais d’emprunt (frais de dossier notamment) et cotisations d’assurances contractées en vue de garantir le remboursement des prêts sont exclus de la base de calcul du crédit d’impôt.

Lorsque le contribuable fait construire ou acquiert sa résidence en l’état futur d’achèvement, les intérêts versés avant l’achèvement du logement (intérêts intercalaires) ouvrent droit au crédit d’impôt à condition qu’il prenne l’engagement d’affecter ce logement à son habitation principale, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt. En cas de non respect de cette condition d’affectation à l’habitation principale, le crédit d’impôt obtenu par le contribuable fait l’objet d’une reprise.

Lorsque le prêt est contracté par une société civile non soumise à l’IS dont le contribuable est membre et qui met gratuitement à sa disposition le logement qu’il affecte à son habitation principale, le crédit d’impôt est calculé sur une fraction des intérêts payés à proportion de la quote-part des droits du contribuable dans la société correspondant au logement concerné.

  

b. Plafonnement

Le montant des intérêts pris en compte pour le calcul du crédit d’impôt est plafonné chaque année à :

- 3 750 € pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés,

- 7 500 € pour un couple soumis à imposition commune.

 

Cette somme est majorée chaque année de 500 € par personne à charge (250 € lorsqu’il s’agit d’un enfant réputé à charge égale de l’un et l’autre de ses parents).

Les plafonds de 3 750 € et 7 500 € sont respectivement portés à 7 500 € pour une personne handicapée célibataire, veuve ou divorcée et à 15 000 € pour un couple soumis à imposition commune lorsque l’un de ses membres est handicapé.

  

c. Taux du crédit

Le crédit d’impôt est en principe égal chaque année à 20 % des intérêts ainsi définis et plafonnés.

Toutefois le projet de loi de finances pour 2008 prévoit de doubler le montant du crédit d’impôt au titre de la 1^ère annuité, portant ainsi le taux applicable à la première annuité de 20% à 40%. Pour les quatre annuités suivantes, le crédit d’impôt continuerait à être calculé au taux de 20%.

Ainsi, si la mesure du projet de loi de finances est adoptée en l’état le crédit d’impôt sera égal à :

- 40 % des intérêts définis ci-dessus au titre de la première annuité,

- 20 % des intérêts définis ci-dessus au titre des 4 annuités suivantes.

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